Funktionsweise von Mietbürgschaften

Was kostet eine Kautionsbürgschaft? Wie lange läuft der Vertrag? Können Mieter die Einlösung der Bürgschaft verhindern oder hinauszögern? Diese und andere Fragen sind entscheidend für das Verständnis von Kautionskassen.

Eine Mietbürgschaft zieht mehrere rechtliche Beziehungen nach sich. Der Mieter schließt einen Versicherungs- oder Bürgschaftsvertrag ab und verpflichtet sich darin zur Zahlung des Beitrages. Bank bzw. Versicherung verpflichten sich zur Übernahme der Bürgschaft und gehen damit eine Verpflichtung gegenüber dem Vermieter UND dem Mieter ein.

Vertragskündigung gegen Willen des Vermieters unwirksam

Versicherungsnehmer können ihren Vertrag und die daraus resultierende Beitragspflicht kündigen, nachdem Forderungen des Vermieters ausgeschlossen sind. Bis dahin fällt der Versicherungsbeitrag bzw. die Bürgschaftsgebühr auch dann, wenn der Mieter den Vertrag zuvor gekündigt hat.

Die Gebührenstruktur der meisten Kautionskassen sieht eine jährliche prozentuale Gebühr der Bürgschaftssumme vor – marktüblich sind ca. 3 bis 6 Prozent. Zusätzlich können Kosten für die Bürgschaftsurkunde, die Aufnahme in einen Verein etc. anfallen.

Im Vorfeld des Vertragsabschlusses wird die Bonität des Versicherungsnehmers geprüft. Die Kriterien sind nicht so streng wie im Kreditgeschäft, schließen aber Interessenten mit größeren Negativmerkmalen in der Regel kategorisch aus. Verschlechtert sich die Bonität im Laufe der Zeit deutlich, kann die Versicherung den Vertrag kündigen – die Leistungspflicht gegenüber dem Vermieter besteht dennoch fort.

Bürgschaft auf erstes Anfordern

Die meisten Kautionskassen in Deutschland vermitteln selbstschuldnerische Bürgschaften „auf erstes Anfordern“, bei denen der Bürgschaftsgeber u.a. auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Im besten Fall erhalten Vermieter den angeforderten Betrag innerhalb weniger Tage ausgezahlt, ohne sich selbst in der Beweislast zu sehen – jedenfalls ist das mutmaßlich die Perspektive eines Vermieters.

In der Praxis können jedoch Hürden auf dem Weg zur Auszahlung lauern. So legen manche Kautionsversicherer fest, dass Mietern eine Frist zum Einspruch eingeräumt wird. Zudem können die Versicherungsbedingungen die Auszahlung angeforderter Beträge für die Dauer gerichtlicher Untersuchungen blockieren. Die Grenzen zwischen dem Schutz von Mietern gegen die willkürliche Inanspruchnahme einer Bürgschaft und einer weitreichenden Verschiebung der Beweislast zulasten des Vermieters sind fließend – zumal höchstrichterliche Urteile Raum für Spekulationen über die Zulässigkeit von Bürgschaften auf erstes Anfordern lassen.

Haben Bank oder Versicherung eine Zahlung an den Vermieter geleistet, muss der Versicherungs- bzw. Bürgschaftsnehmer diesen Betrag zzgl. Gebühren und Sollzinsen (ab dem Tag der Auszahlung) zurückzahlen – Kautionskassen ersetzen lediglich Liquidität, nicht jedoch berechtigte Ansprüche des Vermieters aus der Kaution.

Berechnung der Kosten

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Einer Untersuchung der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2012 zufolge verlangen die meisten Banken für Mietbürgschaften eine jährliche Gebühr in Höhe von 1,75 bis 5 Prozent der Bürgschaftssumme. Bei den meisten Banken wird der Prozentsatz unabhängig von der verbürgten Summe festgelegt, bei einigen richtet er sich nach dem zugesagten Umfang. Die meisten Anbieter deckeln die maximal mögliche Bürgschaftssumme. Häufig wird zusätzlich zum Prozentsatz eine jährliche Mindestgebühr festgelegt, die vor allem die Inanspruchnahme kleinerer Bürgschaftssummen verteuert.

Einmalige und laufende Gebühren

Zusätzlich fallen beim Vertragsabschluss einmalige Gebühren von bis zu 90 € an, wobei einige Anbieter ganz darauf verzichten. Die Anlässe für die Gebühr sind unterschiedlich: Einige Banken bezeichnen das Entgelt pauschal als „Bearbeitungsgebühr“, andere verlangen Geld für die Bürgschaftsurkunde. Auch Mitgliedschaftsgebühren sind möglich.

Die Gebühren können je nach Anbieter per Überweisung oder zusätzlich mittels Kreditkarte und E-Wallet-Konten (z. B. paypal) bezahlt werden. Erst nach dem Zahlungseingang wird die obligatorische Bonitätsprüfung durchgeführt. Dennoch fallen in der Regel keine Kosten an, falls der Antrag mangels hinreichender Kreditwürdigkeit abgelehnt wird. Bonitätsabhängige Zuschläge auf die Bürgschaftsgebühr spielen auf dem deutschen Markt bislang keine Rolle. Prinzipiell denkbar wäre eine solche Staffelung – schließlich werden auch die Zinssätze vieler Kredite in Abhängigkeit des individuellen Ausfallrisikos festgesetzt.

Kosten bei Inanspruchnahme durch Vermieter

Bankbürgschaften und Kautionsversicherungen sind für Mieter mit zusätzlichen Kosten verbunden, falls der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nimmt. Um diese Kosten zumindest annähernd zu beziffern ist ein Blick in die Vertragsbedingungen hilfreich. Die R+V Versicherung legt in §10.2 ihrer Allgemeinen Versicherungsbedingungen die zusätzlichen Entgelte fest, die der Mieter zusätzlich zur an den Vermieter ausgezahlten Summe leisten muss. Im Wortlaut heißt es: „Unabhängig davon hat der Versicherungsnehmer an R+V den weiteren, sich aus der Inanspruchnahme der R+V-Mietkautionsbürgschaft ergebenden Aufwand zu erstatten. Dazu gehören auch – die Kosten zur Feststellung der Zahlungspflicht von R+V, – die von R+V zu zahlenden Zinsen sowie – eine von R+V nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzulegende Bearbeitungsgebühr. Zahlungen, die R+V an den Bürgschaftsgläubiger geleistet hat, sind ab dem Datum der Zahlung bis zur Rückerstattung durch den Versicherungsnehmer mit 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszins nach § 247 BGB zu verzinsen.“

Zinsen plus Bearbeitungsgebühren plus Aufwand

Zusätzlich gilt es zu beachten, dass Mieter den ausgezahlten Betrag prinzipiell umgehend erstatten müssen. Ist dies aufgrund mangelnder finanzieller Mittel nicht möglich, gerät der Versicherungsnehmer bzw. Bürgschaftsnehmer in Verzug. Dafür können weitere Kosten z. B. in Form von Verzugszinsen und Mahngebühren anfallen. Grundsätzlich kann es infolge des Zahlungsverzugs auch zu negativen SCHUFA-Einträgen kommen. Das gilt insbesondere für Bankbürgschaften.

Prüfung der Bonität

Banken und Versicherungen prüfen im Vorfeld eines Vertragsabschlusses die Bonität des Versicherungsnehmers. Dabei setzen die Unternehmen primär auf Daten großer Auskunfteien. Liegen keine Negativmerkmale vor und ist der berechnete Scorewert nicht außergewöhnlich schlecht, kommt der Vertrag fast immer zustande.

Das Geschäftsmodell der Kautionskassen könnte ohne eine weitreichende Standardisierung aller Antrags- und Abwicklungsprozesse nicht funktionieren. Die Bonitätsprüfung fällt deshalb weniger umfangreich aus als z. B. im Vorfeld der Vergabe eines Ratenkredits, wo Einkommensnachweise verlangt werden. Bankbürgschaften und Kautionsversicherungen werden nicht zuletzt aufgrund der zumeist überschaubaren Beträge ausschließlich durch automatisierte Auskunftei-Abfragen abgesichert.

Was machen SCHUFA und Co.?

Zu den wichtigsten Wirtschaftsauskunfteien in Deutschland zählen die SCHUFA und Bürgel. Die Auskunfteien sammeln Daten über das Vertragsverhalten von Verbrauchern (mehr als 60 Millionen sind z B. im Datenbestand der SCHUFA) und werten sie anhand mathematisch-statistischer Verfahren aus.

Die Auskunfteien werden durch Vertragspartner vom Abschluss und Verlauf von Verträgen unterrichtet. Unter den Vertragspartnern sind z. B. Banken, Telekommunikationsanbieter oder Versandhandelsunternehmen. In den Geschäftsbedingungen der Anbieter findet sich fast immer eine „SCHUFA-Klausel“, mit der Verbraucher in die Übermittlung ihrer Daten an die Auskunftei einwilligen.

Gemeldet werden z. B. der Abschluss eines Ratenkredit- oder Leasingvertrages, die Eröffnung eines Giro- oder Kreditkartenkontos oder die Einrichtung eines Kundenkontos im Versandhandel. Dabei handelt es sich um „Positivmerkmale“. Zusätzlich werden auch Informationen zu nicht vertragsgemäßem Verhalten gemeldet. Solche „Negativmerkmale“ belasten die Bonität beträchtlich und können zur Ablehnung von Kautionsbürgschaften führen.

Keine Mietbürgschaft bei Negativmerkmal

Negativmerkmale werden z. B. gemeldet, wenn ein Ratenkredit trotz Mahnung nicht bedient und schließlich durch die Bank gekündigt wurde. Auch der unterbliebene Ausgleich eines wegen Überziehung gekündigten Girokontos wird der SCHUFA gemeldet. Negativmerkmale bleiben auch nach der vollständigen Erledigung noch einige Jahre gespeichert und führen zur Ablehnung von Anträgen, bei denen die leistende Partei in Vorleistung gehen muss.

Die durch Kautionskassen durchgeführten Bonitätsprüfungen sehen keine manuelle Betrachtung des Datenbestands eines Antragstellers vor. Vielmehr werden lediglich so bezeichnete Scorewerte abgefragt, die Auskunfteien wie die SCHUFA zu allen Personen im Datenbestand berechnen. Die Berechnung erfolgt automatisch und soll im Ergebnis das Ausfallrisiko einer Person darstellen. Günstig für die Scorewerte sind z. B. viele pünktlich zurückbezahlte Kredite, weniger günstig ein strukturschwacher Wohnort und zu viele Kreditkarten- und Versandhandelskonten.

Scorewerte in Erfahrung bringen und verbessern

Die Bonitätsanforderungen für Kautionsbürgschaften sind gering, so dass die meisten Antragsteller ohne Negativmerkmale auch einen hinreichenden Scorewert aufweisen dürften. Es ist möglich, die zur eigenen Person berechneten Scorewerte in Erfahrung zu bringen. Die SCHUFA stellt Privatpersonen auf Antrag eine kostenlose Selbstauskunft zur Verfügung. Alternativ dazu können kostenpflichtige Eigenauskünfte genutzt werden.

Die Wiesbadener Auskunftei berechnet den „SCHUFA Basisscore“ – als Prozentwert soll dieser die Wahrscheinlichkeit angeben, mit der eine Person ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Dieser Scorewert wird jedoch erstens nur alle drei Monate berechnet und ist zweitens nicht der Score, der an Vertragspartner wie Banken übermittelt wird und dort die Grundlage für eine Vertragsentscheidung bildet. Dazu müssen die so bezeichneten SCHUFA Branchenscores bestellt werden.

Abruf der Bürgschaft durch den Vermieter: Das Kleingedruckte

Die größte Sorge von Vermietern besteht darin, dass die Kautionskasse nach dem Anfordern des Bürgschaftsbetrages nicht zahlt und dem Mieter Gelegenheit zu allerlei Einsprüchen und Verzögerungen gibt – schließlich ist das Interesse des Versicherers identisch mit dem des Mieters. Umso wichtiger ist ein Blick auf die entscheidenden Passagen in den Versicherungs- und Bürgschaftsbedingungen.

Die Deutsche Kautionskasse (Moneyfix) vermittelt Kautionspolicen der Basler Sachversicherungs AG. Letztere führt in ihren Versicherungsbedingungen das Prozedere im Fall einer Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter: „Nimmt der Vermieter Moneyfix ganz/teilweise in Anspruch, informieren wir den Mieter über den Abruf. Die Auszahlung erfolgt jedoch erst nach einer Wartefrist von 14 Tagen und auch nur dann, wenn uns vom Mieter kein gerichtlich bestätigter Nachweis vorgelegt wird, der unserem Versicherungsgeber die Auszahlung untersagt. Nach Auszahlung erhält der Mieter vom Versicherungsgeber die Abrechnung und zahlt den ausgezahlten Betrag an den Versicherungsgeber zurück.

Die Urkunde garantiert dem Vermieter bei Eintreten des Versicherungsfalls, dass er auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtung und der Vorausklage (§§ 770 und 771 BGB) sein Geld vom Versicherungsgeber erhält. Die Auszahlung erfolgt nach einer Einspruchsfrist von 14 Tagen. Die Auszahlung kann durch den Mieter ausschließlich mit einem gerichtlich bestätigten Nachweis (sog. liquides Beweismittel) verhindert werden.“

Nun gilt es, die Versicherungsbedingungen aus Sicht eines Vermieters im Detail zu analysieren. Den Ausführungen zufolge wird im ersten Schritt der Mieter informiert. Im Anschluss soll die Auszahlung der angeforderten Bürgschaftssumme erfolgen – und zwar „nach einer Wartefrist von 14 Tagen“. Erstens diese Frist erst einige Tage nach dem Absenden der Unterrichtung an den Mieter beginnen (Postlaufzeiten). Zweitens bedeutet „nach 14 Tagen“ gerade nicht „innerhalb von 14 Tagen“. Vermieter müssen demnach mit einer Auszahlungsdauer von 3-4 Wochen rechnen.

Auch der „gerichtlich bestätigte Nachweis“, mit dem der Mieter die Auszahlung verhindern kann, wirft Fragen auf. Die Anforderungen des Bürgschaftsgebers an den Nachweis werden nicht genauer definiert. Erfahrungen mit der praktizierten Rechtsprechung in diesem Nischenbereich sind rar. Aus Sicht des Vermieters reicht im schlimmsten Fall eine einstweilige Verfügung des Gerichts, derzufolge die Auszahlung zu unterbleiben hat. Unabhängig von der übergeordneten Sachlage ist dann eine längere Auseinandersetzung erforderlich, die gerade nicht dem durch Kautionskassen gerne vermittelten Prinzip des „Erst zahlen, dann klagen“ Rechnung trägt.

Unklar ist auch, wie der Hinweis auf das „liquide Beweismittel“ einzustufen ist. In der Rechtswissenschaft werden damit leicht verfügbare und sehr stringente Beweise bezeichnet. Fraglich ist aber, ob die Formulierung auf die Einstufung eines Sachverhaltes als „liquides Beweismittel“ durch ein Gericht abzielt oder ob der Versicherer jede Einlassung eines Gerichts zunächst als solches anerkennt.

Der Vermittler „kautionsfrei.de“ vermittelt Policen der R+V Versicherung. In deren Versicherungsbedingungen ist der Ablauf bei einer Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter ebenfalls nur bedingt eindeutig geregelt:

„Falls es zu einem Schadenfall und somit zu einem Anspruch des Vermieters aus dem Mietverhältnis kommen sollte, regelt die R+V Kautionsversicherung diese ganz unbürokratisch. Der Vermieter meldet eine Leistung aus der Versicherung per Schadensformular beim Versicherer an. Daraufhin benachrichtigt die R+V Versicherung den Mieter über die angeforderte Leistung und geht zur Schadensregulierung über, d.h. sie zahlt dem Vermieter die geforderte Leistung aus der Kautionssumme aus, sofern der Schaden gerechtfertigt ist.

Der Mieter wird vom Versicherer über die Leistungsanforderung benachrichtigt und bekommt die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen handfeste Beweise vorzulegen (Fotomaterial, Übergabeprotokoll etc.), um die Auszahlung zu verhindern. Geschieht dies nicht, wird die Leistung an den Vermieter ausgezahlt. Der Mieter muss dann die erbrachte Leistung an den Versicherer zurückerstatten.“

Auch hier fallen mehrere unklare Formulierungen mit im Zweifel qualitativer Wirkung auf. Erstens steht die Auszahlung der Bürgschaftssumme unter Vorbehalt: Wann genau ein Schaden „gerechtfertigt“ ist, entscheidet zumindest in der vorgelagerten administrativen Instanz der Versicherer, dessen Interesse eher mit dem des Mieters als mit dem des Vermieters deckungsgleich ist.

Zweitens ist unklar, was „handfeste Beweise“ sind, mit denen die Auszahlung durch den Mieter verhindert werden kann. „Handfest“ ist kein juristischer, sondern ein allgemeinsprachlicher Begriff. Im Zweifel müssen Vermieter fürchten, in eine Auseinandersetzung mit dem Versicherer zu geraten und Ansprüche auf gerichtlichem Wege geltend machen zu müssen. Es ist fraglich, was unter diesen Umständen der Verzicht auf Einreden gemäß §§770, 771 BGB wert sein kann. Schließlich können Vermieter auf Mietkautionskonten ohne jegliche Einwilligung kurzfristig zugreifen und die faktische Notwendigkeit von Beweisen auf die Gegenseite verschieben.

Die SWK-Bank regelt die Bedingungen ihrer Bankbürgschaften in der Bürgschaftsurkunde. Demnach wird der Bürgschaftsbetrag innerhalb von acht Bankarbeitstagen ausgezahlt, wenn der Vermieter schriftlich erklärt, im Besitz einer fälligen, einrede- und einwendungsfreie Forderung aus dem Mietverhältnis zu sein. Weitere Bedingung ist lediglich der Besitz der Bürgschaftsurkunde bzw. eine schriftliche Erklärung über deren Vorliegen. In diesem Fall können Vermieter allein über den Abruf der Bürgschaft bestimmen. Derlei Bedingungen sind für Eigentümer tendenziell günstiger.

Mieter müssen nach Inanspruchnahme der Bürgschaft zahlen

Bei allen Anbietern von Bankbürgschaften und Mietkautionsversicherungen müssen Mieter nach der Inanspruchnahme des verbürgten Betrages durch den Vermieter den gesamten Betrag zurückzahlen. Zusätzlich können weitere Entgelte anfallen. Deren Höhe wird in den Versicherungs- und Bürgschaftsbedingungen der meisten Anbieter nicht im Detail festgelegt.

Das gilt auch für den Zeitraum, in dem die Rückzahlung erfolgen muss. Ratenzahlungen oder längere Stundungen sind üblicherweise nicht vorgesehen, werden aber auch nicht ausgeschlossen. Versicherungsnehmer müssen ggf. eine Rückzahlungsvereinbarung treffen.

Maßnahmen des Mieters gegen den Abruf

Mieter können die ungerechtfertigte Inanspruchnahme der Bürgschaft durch ihren Vermieter im besten Fall noch verhindern, auch wenn die meisten Policen vordergründig den Verzicht des Versicherten auf Einreden vorsehen. Liegt der Vermieter offensichtlich falsch, stehen die Chancen auf eine Ablehnung der Bank oder des Versicherers gut. Ist der Vermieter womöglich im Recht, kann die Auszahlung zumindest verzögert werden.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, wenn der Vermieter die Bürgschaft ohne ersichtlichen Grund in Anspruch nehmen möchte? Und welche Abwehrmaßnahmen stehen zur Verfügung, wenn die Inanspruchnahme der Bürgschaft infolge eines strittigen Schadens erfolgt. Ein Beispiel: Der Vermieter verlangt für die Abnutzung der Fliesen im Badezimmer Ersatz und plant, sich dazu aus der Bürgschaft zu bedienen. Der Mieter aber beharrt darauf, dass es sich um bestimmungsgemäße Abnutzung handele. Ein Blick in die Versicherungsbedingungen der Kautionskassen bzw. ihrer Versicherer hilft weiter.

Mieter können gerichtlich gegen Inanspruchnahme der Bürgschaft vorgehen

In den Versicherungsbedingungen der R+V Versicherung regelt §9 die Regelungen im Fall der Inanspruchnahme der Mietkautionsbürgschaft. Dort heißt es: R+V unterrichtet den Versicherungsnehmer von der Inanspruchnahme der R+V Mietkautionsbürgschaft. R+V kann den Versicherungsnehmer unter Setzung einer angemessenen Frist auffordern, zur Abwehr der Inanspruchnahme gerichtliche Maßnahmen einzuleiten.“

Hieran wird deutlich, dass Versicherer und Mieter zumindest im Außenverhältnis gegen den Vermieter dieselben Interessen vertreten: Sofern möglich, sollen Zahlungsansprüche zurückgewiesen werden. Solche Klauseln eröffnen Mietern prinzipiell die Möglichkeit, auch berechtigte Forderungen zunächst anzufechten und die Auszahlung zumindest zu verzögern.

Eine weitere Passage in § 9 der Versicherungsbedingungen der R+V (die für die Branche durchaus als repräsentativ betrachtet werden können) gibt einen Hinweis auf den möglichen Inhalt eines gerichtlichen Einspruchs des Mieters: „Der Versicherungsnehmer verzichtet, wenn er nicht innerhalb der gesetzten Frist gerichtliche Maßnahmen gegen die Inanspruchnahme eingeleitet hat, auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand der geltend gemachten Ansprüche. Dazu gehören auch Einreden und Einwendungen gegen seine Vereinbarung mit dem Vermieter, die ihn zur Stellung der R+V Mietkautionsbürgschaft verpflichtet hat, z. B. wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft, zahlbar auf erstes Anfordern.“

Formularmäßige Verpflichtung zu Bürgschaft unwirksam?

Die Passage sagt letztlich aus, dass auf Einreden seitens des Mieters nicht verzichtet wird, wenn innerhalb der festgelegten Frist ein Gericht angerufen wird. Dieser Teil der Versicherungsbedingungen betrifft zwar zunächst nur das Verhältnis von Mieter und Versicherer, bezieht sich aber mit dem Hinweis auf die „Unwirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft“ auf höchstrichterliche Rechtsprechung, die auch für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter relevant sein könnte.

Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2002, dass die in den AGB eines Bauauftraggebers festgelegte Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft durch den Auftragnehmer unzulässig sei. Die Richter billigten dem Auftraggeber zwar ein berechtigtes Interesse an einer Bürgschaft zu. Aber: „Die Bürgschaft auf erstes Anfordern gehe jedoch zu Lasten des Auftragnehmers unangemessen über das Sicherungsbedürfnis des Auftraggebers hinaus. Auf Grund einer solchen Bürgschaft könne der Auftraggeber von der bürgenden Bank nämlich auch ohne näheren Nachweis des Sicherungsfalls die Auszahlung der Bürgschaftssumme verlangen. Das begründe die Gefahr, dass der Auftraggeber das Sicherungsmittel in Anspruch nehme, obschon der Bauhandwerker seine Arbeit ordnungsgemäß erbracht habe. Dieser sei dann gezwungen, gegen den Auftraggeber wegen unberechtigter Inanspruchnahme der Bürgschaft vorzugehen. Der Bauhandwerker trage dabei das Risiko, dass der Auftraggeber zwischenzeitlich insolvent geworden sei. Die Sicherung der Vertragserfüllung über eine Bürgschaft auf erstes Anfordern in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei mit den wesentlichen Grundgedanken des Werkvertragsrechts nicht zu vereinbaren. Das Sicherungsmittel der einfachen Bürgschaft reiche aus.“ (Urteil vom 18. April 2002 – VII ZR 192/01)

Es ist nicht ausgeschlossen, dass die Rechtsprechung dieses Urteil auf private Mietverhältnisse anwenden könnte. Die Versicherungsbedingungen jedoch erlauben dem Versicherungsnehmer indirekt, sich auf dieses Urteil zu berufen und die Vereinbarung über die Bürgschaft vor einem Gericht anzufechten. Allerdings bezieht sich das Urteil auf „formularmäßige“ Vereinbarungen – gemeint sind damit z. B. AGB. Dennoch: Mieter können die Inanspruchnahme der Bürgschaft durch entsprechende Anträge vor Gericht zumindest deutlich verzögern und die Hürden für Begehrlichkeiten des Vermieters heraufsetzen.

Dass Versicherungsunternehmen das Urteil für eine möglicherweise wirksame Einrede halten wird an einer anderen Stelle der Versicherungsbedingungen deutlich: Zahlt der Versicherer Geld an den Vermieter aus, muss der Versicherungsnehmer ausdrücklich auf die Einrede der Unzulässigkeit einer formularmäßigen Verpflichtung zur Stellung einer Bürgschaft verzichten. Mieter können sich also zur Abwehr ihrer Rückzahlungspflicht nicht auf den Teil der Rechtsprechung berufen, der zur Abwehr von Ansprüchen des Vermieters in den Raum gestellt wird.

Versicherer muss Anspruch nicht prüfen

Widerspricht der Mieter der Inanspruchnahme der Bürgschaft vor Gericht, darf der Versicherer laut seinen eigenen Bedingungen nicht leisten. Auch dies wird verklausuliert dargestellt: „R+V darf Zahlung leisten, ohne prüfen zu müssen, ob der geltend gemachte Anspruch gegen den Versicherungsnehmer besteht oder ihm Einwendungen oder Einreden gegen den Anspruch zustehen, wenn die Inanspruchnahme nicht offensichtlich oder liquide beweisbar rechtsmissbräuchlich ist, der Versicherungsnehmer der Aufforderung zur Abwehr der Inanspruchnahme nicht oder nicht fristgerecht nachgekommen ist oder die zur Abwehr der Inanspruchnahme durch den Versicherungsnehmer ergriffenen Maßnahmen erfolglos geblieben sind.“

Die durch die Versicherungsbedingungen nahe gelegten Möglichkeiten zur Abwehr werfen auch Fragen auf. Mieter könnten den Gang vor Gericht auch vollziehen, wenn eine Forderung nicht „offensichtlich“ unbegründet, sondern strittig ist. Bei Mietkautionskonten erhalten Vermieter in diesem Fall zunächst Geld aus den Verfügung über das Konto, Mieter müssen anschließend ihre Forderung auf Rückzahlung durchsetzen. Konsequent angewandt kehrt das Einspruchsschema der Kautionsversicherungen dies um. Aus Sicht von Mietern mag das erfreulich sein – die Akzeptanz unter Vermietern wird dadurch jedoch gefährdet.

Rückzahlung durch den Mieter an Bank bzw. Versicherung

Die Bezeichnung „Bürgschaft“ oder „Versicherung“ darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass Mieter Forderungen ihres Vermieters aus eigener Tasche bezahlen müssen. An die Stelle des Vermieters als Gläubiger treten lediglich Bank bzw. Versicherung. Ob diese sich auf Ratenzahlungen einlassen und welche Konsequenzen Zahlungsverzug nach sich ziehen kann hängt auch von den Vertragsbedingungen ab.

Bank bzw. Versicherer verlangen den vollen, an den Vermieter geleisteten Betrag vom Mieter zurück. Einwendungen dagegen dürften in den wenigsten Fällen Aussicht auf Erfolg haben. Dies wäre nur der Fall, wenn die Bürgschaft auch bei einer „offensichtlichen“ missbräuchlichen Verwendung des Vermieters ausgezahlt worden wäre. „Offensichtlich“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Beweislast beim Mieter bzw. Versicherungsnehmer liegt.

Fälligkeit der Rückzahlung

In den Versicherungsbedingungen wird üblicherweise kein genauer Zeitraum für die Rückzahlung der Bürgschaftssumme durch den Versicherungsnehmer genannt. So regelt §10 der Versicherungsbedingungen der R+V: „Der Versicherungsnehmer hat die von R+V auf Inanspruchnahme zu zahlenden Beträge auf Verlangen vor Auszahlung zur Verfügung zu stellen oder von R+V gezahlte Beträge zu erstatten“.

Da im Versicherungsvertrag keine Frist genannt wird, besteht seitens des Versicherungsnehmers kein Anspruch auf ein längerfristiges Zahlungsziel. In der Zahlungsaufforderung wird regelmäßig ein Datum für den spätesten Zahlungseingang genannt, das in der Regel nur wenige Tage oder Wochen nach dem Datum des Schreibens notiert. Verstreicht die Frist, wird der Versicherer bzw. die Bank eine Mahnung senden – spätestens dann befindet sich der Versicherungsnehmer im Verzug. Im Verzug kann es zu Vollstreckungsmaßnahmen kommen – in der Regel folgt jedoch noch eine zweite Mahnung bevor ernste Konsequenzen eingeleitet werden.

Rückzahlungsvereinbarung bei knapper Kassenlage

Kann die Rückzahlung aufgrund akuter Liquiditätsengpässe nicht fristgerecht geleistet werden, sollte eine Rückzahlungsvereinbarung mit Bank bzw. Versicherung getroffen werden. Es empfiehlt sich für Versicherungsnehmer dringend, einen entsprechenden Antrag vor dem Verstreichen der ersten Frist zu stellen bzw. das Gespräch zu suchen. Es besteht kein Rechtsanspruch auf die Zustimmung zu einer solchen Vereinbarung.

Neben dem durch Bank oder Versicherung an den Vermieter geleisteten Betrag fallen weitere Kosten für Mieter an. Die R+V Versicherung regelt diese in §10.2 ihrer VGB. Dort heißt es: „Unabhängig davon hat der Versicherungsnehmer an R+V den weiteren, sich aus der Inanspruchnahme der R+V-Mietkautionsbürgschaft ergebenden Aufwand zu erstatten. Dazu gehören auch die Kosten zur Feststellung der Zahlungspflicht von R+V, die von R+V zu zahlenden Zinsen sowie eine von R+V nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzulegende Bearbeitungsgebühr. Zahlungen, die R+V an den Bürgschaftsgläubiger geleistet hat, sind ab dem Datum der Zahlung bis zur Rückerstattung durch den Versicherungsnehmer mit 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszins nach § 247 BGB zu verzinsen“.

Die Kosten zur Feststellung der Leistungspflicht dürften sich in einem überschaubaren Rahmen halten, wenn der Versicherungsnehmer auf gerichtliche Maßnahmen gegen die Inanspruchnahme der Bürgschaft durch den Vermieter verzichtet. Werden solche Maßnahmen angestrengt betrifft dies auch die Rechtsabteilung des Versicherers, was die Kosten in die Höhe treiben kann. Die Bearbeitungsgebühr kann durchaus einen einstelligen Prozentsatz der Bürgschaftssumme erreichen, genauso gut aber nur 25 € betragen – die Versicherer räumen sich hier einen sehr großen Gestaltungsspielraum ein.

Kündigung der Mietkautionsversicherung und Beitragsberechnung

Kautionsversicherungen können wie jeder andere Vertrag ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Der Vertragsgegenstand erschöpft sich jedoch nicht in der Beziehung zwischen Mieter und Versicherung: Beiträge müssen gezahlt werden, bis der Vermieter den Versicherer oder die Bank aus der Haftung entlassen hat.

In der Regel wird ein Vertrag über eine Mietkautionsversicherung für unbestimmte Zeit geschlossen. Der Versicherungsnehmer besitzt ein ordentliches Kündigungsrecht, das häufig ohne Kündigungsfrist ausgeübt werden kann. Versicherer besitzen häufig kein ordentliches Kündigungsrecht, räumen sich aber ein außerordentliches Kündigungsrecht ein.

Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Das außerordentliche Kündigungsrecht greift insbesondere bei einer Verletzung der vorvertraglichen Informationspflichten, Zahlungsverzug oder einer drohenden Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Versicherungsnehmers. Beispielhaft sei § 7.2. der Versicherungsbedingungen der R+V Versicherung zitiert: „R+V kann den Vertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn z. B. – der Versicherungsnehmer gegenüber R+V unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat, insbesondere solche Angaben, nach denen R+V in Textform gefragt hat, der Versicherungsnehmer den fälligen Beitrag nicht oder nicht vollständig gezahlt hat, bei dem Versicherungsnehmer nach Einschätzung von R+V eine Bonitäts- oder Vermögensverschlechterung eintritt oder R+V bekannt wird, insbesondere bei Stellung eines Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, Haftanordnung oder Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder eine sonstige tiefgreifende Störung des gegenseitigen vertraglichen Vertrauensverhältnisses eingetreten ist.“

Der Verweis auf die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens bzw. die Haftanordnung zur Abgabe einer EV legen nahe, dass nicht grundsätzlich jedes an Wirtschaftsauskunfteien gemeldete Negativmerkmal zu einer Kündigung des Vertrages durch den Versicherer führt.

Folgen einer Kündigung

Weder der Versicherungsnehmer noch der Versicherer können die Wirkungen des Vertrages ohne Weiteres aufheben. Der begünstigte Vermieter muss den Versicherer zuvor aus der Haftung entlassen. Dies erfolgt i. d. R. Durch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Dazu ist der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, sofern keine Forderungen gegen den Mieter gestellt werden. In der Regel erlöschen die Ansprüche des Vermieters aus der Bürgschaftserklärung sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses, wenn in dieser Zeit keine Forderungen erhoben wurden.

Die R+V stellt in § 8 ihrer VGB klar, dass die Kündigung des Vertrages den Versicherungsnehmer nicht von seiner Beitragspflicht entbindet: „Die Bedingungen des Versicherungsvertrags – einschließlich der sich daraus ergebenden Pflicht zur Zahlung des Beitrags – gelten daher bis zur endgültigen Erledigung aller Ansprüche zwischen Versicherungsnehmer und R+V wegen der Übernahme der R+V-Mietkautionsbürgschaft fort.“

Weiterführende Links:
Versicherungsbdingungen kautionsfrei/R+V
BGH-Urteil zu formularmäßiger Bürgschaft auf erstes Anfordern
https://www.test.de/Mietkaution-Geld-gegen-Schluessel-4330614-4330696/