Zweck von Kautionsleistungen für Vermieter und Mieter

Kautionsleistungen für Mietverhältnisse sind gesetzlich keinesfalls vorgeschrieben und dennoch gängige Praxis auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Vermieter sichern sich mit der Kaution gegen Schäden ab, die der Mieter an ihrem Eigentum oder Vermögen hinterlassen könnte. Die gesetzlichen Regelungen weisen allerdings Lücken auf.

§ 551 BGB regelt, dass Mieter und Vermieter eine Kautionsleistung vereinbaren können und überlässt dies damit den Vertragsparteien. Die Höhe der Kaution wird durch den Gesetzgeber auf drei Kaltmieten begrenzt. Das soll insbesondere Mieter in Wohnungsmärkten mit knappem Angebot vor zu hohen Forderungen schützen. Ohne eine gesetzliche Begrenzung könnten Vermieter ihre Anforderungen bewusst so hoch ansetzen, dass ausschließlich Mieter mit sehr großer Finanzkraft einen Mietvertrag abschließen könnten.

Die Kautionshöhe richtet sich nach dem Wohnungsmarkt

Für ländliche Regionen und weniger „überfüllte“ Städte wie z. B. jene im Ruhrgebiet mag das unrealistisch erscheinen, da dort die wenigsten Vermieter drei volle Kaltmieten als Kaution verlangen – schließlich reduziert dies die Chance, die Wohnung erfolgreich zu vermieten und die gewünschten Einnahmen zu erzielen.

In Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main ist dagegen durchaus vorstellbar, dass der Wegfall der gesetzlichen Begrenzung für Kautionen zu teils schmerzhaften Verschiebungen für Mieter führen könnte. Gesetzliche Änderungen werden auf politischer Ebene allerdings nicht diskutiert und erscheinen zum gegenwärtigen Zeitpunkt ausgesprochen unwahrscheinlich.

Die Kaution versichert den Vermieter – aber nicht gegen alles

Dennoch ist Kritik an den gesetzlichen Bedingungen berechtigt. Mieter haften für über gewöhnliche „Abnutzung“ hinausgehende Schäden an der Sache des Vermieters mit ihrem Vermögen. Reicht dieses Vermögen im Schadensfall nicht aus, kann der Vermieter seine Forderung nicht eintreiben und bleibt im schlimmsten Fall auf seinem Schaden sitzen.

Gesetzgeber und Rechtsprechung gehen davon aus, dass Vermietern die Hinterlegung einer Kaution für dieses Risiko ausreichen muss. Verursacht der Mieter einen Wasserschaden in Höhe von z. B. 25.000 Euro und kann er selbst keinen Beitrag zur Schadensregulierung leisten, verringert sich der Gesamtschaden des Vermieters lediglich um die Kaution, die z. B. 2.000 Euro selten deutlich übersteigt.

Vermieter besitzt keinen Anspruch auf Abschluss einer Haftpflichtversicherung

In solchen Fällen greift im besten Fall die private Haftpflichtversicherung des Mieters – allerdings nur, wenn eine solche Police auch abgeschlossen wurde. Rund ein Drittel der Bürger in Deutschland besitzt keine Haftpflichtversicherung und birgt als Partei in einem Mietverhältnis dadurch große Risiken für die Eigentümer der vermieteten Sache.

Gesetz und Rechtsprechung räumen Vermietern nicht das Recht ein, den Abschluss einer Haftpflichtversicherung vertraglich einzufordern. Wird eine solche Klausel im Mietvertrag vereinbart, ist sie unwirksam: Vermieter könnten den Vertrag nicht aus diesem Grund kündigen. Die Gesetze sehen keine Anreize für Mieter zum Erwerb eines Versicherungsschutzes vor. Denkbar wäre etwa eine gesetzliche Absenkung der maximal zulässigen Kaution für den Fall des Nachweises einer Police mit Schutz gegen Mietsachschäden.

Mieter sehen die Kaution häufig als lästiges Übel, für Vermieter gibt es dagegen viele Gründe, auf eine ausreichende Kaution zu bestehen. Erstens tragen Eigentümer erstens das Risiko von Zahlungsausfällen: Überweist der Mieter die Miete nicht mehr dauert es mehrere Monate bis zur Räumung, entsteht ein beträchtlicher Einnahmeausfall. Zweitens kommt es auch im Rahmen „normaler“ Mietverhältnisse zu kleineren Schäden – etwa am Fußboden, an Heizkörpern oder Fensterrahmen, die vor der Neuvermietung instand gesetzt werden müssen.